생애최초주택 구입 LTV 80 완화 DSR 장래소득 반영 부동산 정책

생애 최초 주택 구입에 대해 LTV를 완화하고 DSR에 장래 소득을 반영한다고 합니다. 현재 LTV는 투기과열지구 40%, 조정지역 50%, 비조정지역 70%로 적용되고 있는데 생애 최초 주택 구입자에게는 LTV를 80%까지 늘려준다고 하는데요. 하나씩 알아보겠습니다.

 

LTV란?

 

 

LTV란 집값 대비 대출 비율을 말합니다. 주택을 담보로 빌릴수 있는 대출금의 비율을 말합니다. 만약 LTV 80%라면 5억짜리 집을 산다고 가정했을 때 주택 담보 대출을 4억까지 받을 수 있습니다.

 

주택 가격은 실제 구입 비용이 아니라 주택 담보 대출 당시 평가된 주택 금액으로 판단됩니다. 

 

부동산 시세 또는 감정을 의뢰해서 가치를 평가하게 되는데 아파트의 경우 KB시세, 경매 같은 경우는 감정가등의 평가자료로 평가됩니다.

 

LTV는 대출 받을 수 있는 최대 금액이지 무조건 80%까지 대출을 해주는 게 아닙니다. LTV와 함께 DTI, DSR 기준을 적용하기 때문에 소득이 충분히 있어야 대출을 받을 수 있습니다.

 

LTV와 함께 알아야할 개념으로 DTI와 DSR을 알아보겠습니다. 

 

• DTI

DTI란 총부채상환비율을 말합니다. 나의 총소득 대비 부채의 연간 원리금 상환액을 말하는데요. 쉽게 말해서 내가 1년 동안 번 돈 중에서 대출 원금과 이자를 얼마나 갚았느냐 비율을 따지는 것입니다.

 

빚을 갚을 수 있는 능력을 평가하는 지표입니다. 

 

만약 연봉 5천만원에 DTI 40%라면 1년에 상환 원리금(원금 + 이자)이 2천만 원까지 대출이 가능합니다. 1년에 내야 할 원금과 이자를 합한 비용이 2천만 원까지는 대출을 받을 수 있습니다.

 

예를 들어 DTI 40%, 연봉 5천만원, 20년 상환을 한다면 2천만 원 × 20년 = 4억까지 대출이 가능합니다. 

 

대출한도를 늘리기 위해서는 대출을 갚는 기간을 늘리는 방법을 사용할 수 있습니다. 

 

단 대출 기간을 늘리면 내야하는 총이자는 늘어나겠죠.

 

• DSR

 

 

DSR이란 총부채원리금상환비율을 말합니다. DSR은 DTI보다 대출 규제를 더 크게 적용한 것입니다.

 

DTI = 주택담보대출(원금 + 이자) 상환액 + 기타 대출(이자) 상환액

 

DSR = 주택담보대출(원금 + 이자) 상환액 + 기타대출(원금 + 이자) 상환액

 

DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 포함하기 때문에 더 타이트합니다. 차 할부금, 학자금 대출, 신용대출 등 모든 대출의 원금까지 포함되기 때문에 대출받을 수 있는 금액이 더 줄어듭니다.

 

LTV, DSR 완화

 

 

아직 정확한 정책은 나오지 않았지만 생애최초주택 구입에 대해 LTV를 최대 80%까지 완화해 준다고 합니다. 현재 비규제 지역 최대 70%보다도 더 큰 혜택을 준다는 것입니다. 무주택자와 신혼부부에 대한 혜택도 줄 것으로 보입니다.

 

하지만 DSR 40%를 적용하면 연봉에 따라 실제 80%를 다 받을 수가 없습니다. 소득이 많아야 그만큼 대출을 많이 받을 수 있습니다.

 

현재 DSR 비율을 아직 발표되지 않았는데요. DSR 규제 완화  규모에 따라 대출 한도액이 얼마나 커질지 결정됩니다. DSR이 50%까지 늘어난다면 대출 한도액이 상당히 많이 늘어납니다.

 

청년층 대출이 과도하게 제약되지 않도록 DSR 산정시 장래 소득 증가분을 예상 반영해 DSR 비율을 늘릴 예정인데 이 또한 정확한 수치는 나오지 않았습니다.

 

또 대출 한도를 늘리기위해 청년, 신혼부부 대상으로 최대 50년 만기로 주담대를 출시할 예정이라고 합니다.

 

어떻게 부동산 정책이 확정될지 관심있게 지켜봐야 할 것 같습니다.

 

 

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