주택임대차보호법과 임대차3법에 대해 알아보기

임차인 즉 세입자를 보호와 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위해 시행 중인 법이 주택임대차 보호법인데요. 주택임대차 보호법의 가장 기본적인 임대차 3 법(전월세 상한제, 계약갱신청구권, 전월세 신고제)에 대해 알아보겠습니다.

주택임대차 보호법

주택임대차 보호법 중 임대차 3 법은 세입자의 주거 안정을 위해 제정된 법으로 2년마다 이사를 다녀야 했던 전월세 세입자가 계약 갱신 청구권을 사용하여 최대 5% 인상된 금액으로 4년간 거주할 수 있어 주거에 대한 불확실성을 줄여주는 역할을 합니다.

전월세 상한제

임대차를 재계약할 때 임대료나 보증금을 5% 이상 올리지 못하도록 제한하는 것입니다.

전월세 신고제

전월세 임대료, 보증금, 임대기간 등 거래내용을 의무적으로 지자체에 신고해야 합니다.

계약갱신청구권

임차인에게는 4년의 임대차 계약기간이 보장됩니다. (2 + 2)

임차인은 본인이 희망할 경우 임대차 계약을 1회 갱신 청구할 수 있는 권리가 있습니다. 묵시적(암묵적) 갱신이 아닌 임차인의 의사표시로 청구권을 행사할 수 있습니다.

계약갱신청구권 행사로 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 간주합니다.

만약 묵시적 갱신으로 계약기간이 연장됐다면 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않았으므로 1회에 한해 사용 가능합니다.

※ 묵시적 갱신이란 임대기간이 종료가 임박했거나 지났음에도 불구하고 임대인이 통보나 어떠한 의사표시도 없을 경우 자동적으로 임대기간을 연장하는 것으로 보는 것입니다.

임대차 계약 2년 + 묵시적 갱신 2년 + 계약갱신청구권 행사 2년 = 총 6년이 확보됩니다.

◆ 집주인 또는 집주인의 직계 존비속이 직접 거주할 의사가 있을 때 임차인은 계약갱신 청구권을 행사하여 대항할 수 없습니다. 이런 경우는 집을 빼줘야 하는데 이를 악용하는 사례들이 꽤 있습니다.

계약갱신 청구권 행사 및 예외사항

계약갱신 청구권을 행사하기 위해서는 임대차 계약 종료 6개월에서 최소 2개월 전까지는 갱신 청구를 해야 합니다.

1회에 한하여 사용 가능하며 문자, 이메일, 내용증명 등의 방식으로 의사표시를 한 증거를 확보해야 합니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

임차인이 2기 차임액에 해당하는 연체를 했을때

임차인이 거짓 또는 부정한 사실로 임차한 경우

서로 합의하에 임차인이 보상받은 경우

임차인이 임대인 동의없이 전대한 경우

임차인의 중대한 과실로 주택을 파손한 경우

임차주택이 멸실된 경우

임대인이 재건축을 위해 주택 점유가 필요한 경우

임대인 or 임대인 직계 존비속이 실거주하려는 경우

임차인으로서 의무를 현저히 위반한 경우

위와 같은 경우는 계약갱신청구권을 행사할 수 없으니 참고하세요.

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