전세 월세 살다가 갑자기 집주인이 바뀌면 어떻게 해야할까

전세, 월세를 살다가 갑자기 집주인이 바뀔 수도 있죠. 집주인이 이렇게 갑자기 바뀌면 굉장히 당황할 수밖에 없는데요. 전 월세를 살다가 주인이 바뀌었을 때 어떻게 해야 손해를 보지 않는지 알아보겠습니다.

 

전세나 월세로 살던 집 소유자 변경시 대처 방법

 

집주인 A와 2년 전세 계약을 체결했다고 가정을 해볼게요. 전세 계약을 하면 꼭 해야 하는 게 있는데요. 전세계약 직후 주민센터나 온라인을 통해 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

 

전입신고를 하고 임차인이 그 집에 이사해서 거주하게 되면 '대항력'이라는 게 생기는데요.

 

이 대항력을 통해 전세나 월세로 살던 집이 매매, 증여, 상속 등으로 집주인이 바뀌었을 때 새 집주인에게 대항할 수 있습니다.

 

만약 집이 경매로 넘어갔을 때 임차인의 대항력 날짜가 근저당권이나 다른 기타 권리들보다 앞서서 1순위가 돼야 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.

 

쉽게 말해 다른 사람들보다 빨리 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 얻어야 권리를 지킬 수 있는 거죠.

 

 

전입신고를 하고, 이사를 하고, 계약서에 확정일자까지 받으면 '우선 변제권'이 생깁니다.

 

'우선 변제권'은 집이 경매로 넘어갔을 때 순위대로 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다.

 

여기까지 알아두고 집주인이 바뀌었다고 생각해보겠습니다.

 

집주인이 바뀌면 굉장히 당황스러울 수밖에 없는데요. 주택임대차 보호법에 임차주택의 양수인(새 집주인)은 임대인(기존 집주인)의 지위를 승계한 것으로 본다라는 규정이 있습니다. 

 

만약 임차인 동의 없이 집주인이 변경됐다면 임차인이 선택하면 되는데요.

 

집주인이 변경됐다는 것을 알게 됐을 때 

기존 집주인에게 내용증명 또는 증거가 남을 문자로 승계 거부 통지	기존 집주인에게 보증금 반환 청구를 하거나, 만약 상황이 잘 풀리지 않는다면 소송까지 이어지게 됩니다.
새로운 집주인에게로 승계 승인

 

 

만약 새로운 집주인에게로 승계를 승인하면 전세 계약서를 다시 작성해야 하는지 궁금할 수 있는데요. 다시 작성하지 않아도 됩니다. 기존 계약서가 그대로 효력이 있습니다. (★보증금을 올리지 않은 경우에만 해당)

 

전세 보증금을 증액한다면?

 

보증금 증액 부분 계약서를 추가 작성해야 합니다. 기존 계약 내용에 + a를 증액해 총 얼마가 됐다는 내용을 기재해야 합니다. 그리고 처음 계약할 때처럼 증액 부분 계약서를 주민센터에 방문해 '확정 일자'를 받아두면 됩니다.

 

기존 계약서와 증액 계약서를 보관해 두시면 됩니다.

 

증액을 한 경우는 등기부등본을 꼭 확인해봐야 합니다. 새로운 증액을 한 확정일자보다 먼저 저당권 등 다른 권리가 잡히면 증액한 부분을 돌려받을 수 없을 수 있기 때문에 우선 순위 확인을 위해 '등기부등본'을 꼭 확인해 보는게 좋습니다.